Vergesellschaftung in Berlin: Warum die 23-Milliarden-Rechnung zu kurz greift

223 Milliarden Euro für Vonovias Berliner Wohnungen, finanziert zu 4,5 Prozent: Schon die Zinsen kosteten monatlich 10,15 Euro je Quadratmeter. Dem stünden nur 8,26 Euro Miete gegenüber. Verwaltung, Sanierung und Tilgung kämen hinzu. Hasan Alkas bezeichnet das in einem auf X verbreiteten Beitrag als „finanzpolitischen Irrsinn“.¹

3Das klingt nach einer wirtschaftlichen Widerlegung der Vergesellschaftung. Tatsächlich zeigt es zunächst, dass die angesetzte Vollfinanzierung aus den heutigen Mieten nicht bedient werden könnte. Die weitergehende Frage bleibt offen: Warum sollen gerade dieser Kapitalbetrag, diese Finanzierungsstruktur und diese Ertragsannahmen das maßgebliche Modell sein?

4Die Kritik beginnt deshalb bereits vor der Frage, welche Entschädigung rechtlich geschuldet wäre. Sie betrifft den wirtschaftlichen Zusammenhang zwischen Wert, Ertrag und Finanzierung.

5Ein Immobilienwert steht nicht unabhängig von den Einnahmen und Ausgaben des Bestandes im Raum. Bei einer ertragsorientierten Bewertung entsteht er aus den erwarteten wirtschaftlichen Überschüssen. Mieten, Leerstand, nicht auf Mieter umlegbare Kosten, Instandhaltung und künftiger Investitionsbedarf bestimmen, welche Zahlungsüberschüsse ein Bestand erwirtschaften kann. Bei einer Transaktion müssen diese Erwartungen mit dem Preis und der vorgesehenen Finanzierung zusammenpassen. Ein ausgewiesener Wert beantwortet diese Prüfung nicht für jeden Käufer und jedes Finanzierungsmodell.

6Vonovia selbst beschreibt im Geschäftsbericht eine Bewertung nach dem Discounted-Cashflow-Verfahren. Dabei werden erwartete Einnahmen und Ausgaben über einen mehrjährigen Zeitraum auf den Bewertungsstichtag abgezinst. Berücksichtigt werden insbesondere Mieterwartungen, Leerstand, Verwaltung und Instandhaltung. Hinzu kommt ein aus dem später erwarteten Reinertrag abgeleiteter Endwert der Immobilien.²

7Die Kosten, die in der politischen Rechnung als zusätzliche Belastung auftreten, sind also bereits Faktoren der Wertermittlung. Selbstverständlich müssen sie auch nach einem Eigentümerwechsel bezahlt werden. Ihre Berücksichtigung im späteren Wirtschaftsplan wäre keine Doppelzählung. Es fehlt aber die Erklärung, wie der übernommene Wert und der behauptete wirtschaftliche Misserfolg zusammenhängen.

8Die Zahlen aus Vonovias Halbjahresbericht 2026 machen den Unterschied sichtbar. Für den Regionalmarkt Berlin weist das Unternehmen einen Verkehrswert von 23,534 Milliarden Euro aus. Dieser steht neben einer heutigen Ist-Miete und gesonderten Annahmen für die Bewertung:³

9Die Marktmiete ist keine Aussage, dass sämtliche Bestandsmieten sofort auf diesen Betrag angehoben werden könnten. Sie gehört zu den Erwartungen des Bewertungsmodells. Gerade deshalb darf ein aus langfristigen Erwartungen abgeleiteter Wert nicht kommentarlos mit einer Momentaufnahme der heutigen Einnahmen zu einer abschließenden Wirtschaftlichkeitsprognose verbunden werden.

10Die Rechnung aus dem Screenshot enthält schon in ihren Ausgangszahlen eine laufende Finanzierungslücke. Aus 10,15 Euro Zinsbelastung bei 4,5 Prozent Finanzierung und 8,26 Euro monatlicher Miete ergibt sich rechnerisch eine Bruttomietrendite von rund 3,66 Prozent. Noch bevor Eigentümerkosten abgezogen werden, liegt sie unter dem angesetzten Fremdkapitalzins.⁴

11Unter diesen Bedingungen lässt sich die Vollfinanzierung aus den gegenwärtigen Mieten nicht tragen. Das würde auch einen privaten Erwerber treffen. Es ist zunächst eine Aussage über die gewählte Finanzierung, den Preis und den betrachteten Zeitraum. Welche politische Partei einen Eigentümerwechsel fordert, ändert an dieser Rechnung nichts.

12Daraus folgt allerdings nicht, dass der ausgewiesene Immobilienwert allein wegen dieser laufenden Finanzierungslücke falsch sein muss. Ein marktüblicher Wert kann auf längerfristig steigenden Überschüssen und einem späteren Veräußerungswert beruhen. Ein Käufer kann Eigenkapital einsetzen oder vorübergehende Fehlbeträge finanzieren. Der Fair Value nach IFRS 13 orientiert sich an den Annahmen von Marktteilnehmern; er garantiert keine vollständige Fremdfinanzierbarkeit für einen bestimmten Käufer.⁵

13Genau hier muss eine ernsthafte Analyse ansetzen. Welche Erwartungen tragen den Wert? Welche davon sind unter einer gemeinwirtschaftlichen Bewirtschaftung noch realisierbar oder überhaupt gewollt? Welcher Kapitalbetrag müsste tatsächlich finanziert werden? Welche Eigenmittel, Laufzeiten und Zinskonditionen wären anzusetzen? Und welche Belastung bliebe beim Land?

14Eigenkapital ist dabei ebenso wenig kostenlos wie eine öffentliche Garantie. Auch eine lange Tilgungsdauer beseitigt keine wirtschaftliche Last. Diese Positionen müssen in die Gesamtrechnung eingehen. Das rechtfertigt aber nicht, eine bestimmte Vollfinanzierung ohne weitere Herleitung zur einzig möglichen Gestaltung zu erklären.

15Auch die erhebliche Differenz zwischen einer Aktienbewertung und veröffentlichten Immobilienwerten kann Anlass geben, die Bewertungserwartungen genauer zu untersuchen. Für einen belastbaren Vergleich sind insbesondere Verschuldung, sonstiges Vermögen, Bewertungsstichtag und der Umfang des betrachteten Bestandes zu berücksichtigen. Die Frage lautet dann: Welche Ertrags- und Risikoannahmen erklären den Abstand? Mit der bloßen Feststellung, dass Aktien und Grundstücke unterschiedliche Bewertungsgegenstände sind, ist diese wirtschaftliche Frage noch nicht beantwortet.

16Bei der Vergesellschaftung kommt eine weitere Prüfung hinzu. Es geht um einen gesetzlich angeordneten Eigentumsübergang und die dafür geschuldete Entschädigung. Ein wirtschaftlich tragbarer Erwerbspreis, ein bilanzieller Immobilienwert und eine verfassungsrechtlich gebotene Entschädigung sind aufeinander zu beziehen; sie sind nicht ohne Weiteres identisch.

17Das Berliner Rahmengesetz vom 18. März 2026 bezeichnet den Verkehrswert in § 5 als Ausgangspunkt einer angemessenen Entschädigung unter gerechter Güterabwägung. Es verlangt die Betrachtung der unmittelbaren und mittelbaren wirtschaftlichen Folgen. Das Gesetz überführt selbst keine Wohnungen und tritt nach der amtlichen Landesrechtsdatenbank am 28. März 2028 in Kraft.⁶

18Der konkrete Initiativenentwurf vom 26. September 2025 sieht demgegenüber einen eigens bestimmten Vergesellschaftungswert mit modifizierter Bodenbewertung vor. Seine Begründung knüpft bei einzelnen Bewertungsregeln ausdrücklich an § 95 BauGB an. Für die Entschädigung sind Schuldverschreibungen mit 3,5 Prozent Jahreszins und einer Tilgung über 100 Jahre bei konstantem jährlichem Schuldendienst vorgesehen.⁷

19Wer dieses Modell wirtschaftlich widerlegen will, muss dessen Annahmen prüfen oder begründen, weshalb andere Ansätze rechtlich zwingend oder wirtschaftlich erforderlich sind. Eine Rechnung mit vollem veröffentlichtem Immobilienwert und 4,5 Prozent Fremdkapitalzins kann ein Belastungsszenario darstellen. Dass sie das tatsächlich vorgeschlagene Modell trifft, ist damit noch nicht gezeigt.

20Ebenso wenig lässt sich die rechtliche Entschädigung allein auf den Betrag reduzieren, den ein gewünschtes Mietniveau finanzieren kann. Die Abwägung nach Artikel 15 Satz 2 in Verbindung mit Artikel 14 Absatz 3 Satz 3 GG bleibt erforderlich.⁸ Dieser rechtliche Konflikt gehört offengelegt und begründet.

21Dass Finanzierbarkeit und politische Bewertung gesondert geprüft werden müssen, zeigt auch eine Äußerung des IW-Ökonomen Michael Voigtländer, Mitautor eines ausgesprochen kritischen Gutachtens zur Vergesellschaftung. Der SWR gibt seine Einschätzung am 24. September 2026 in indirekter Rede so wieder, dass Berlin sich den reduzierten Entschädigungspreis theoretisch leisten könne. Zugleich warnt Voigtländer vor steigenden Finanzierungskosten infolge eines Vertrauensverlusts. Seine Aussage bezieht sich auf eine Entschädigung unter Marktwert und ist keine vorbehaltlose Bestätigung des Vorhabens.⁹

22Eine am 25. September 2026 vorgestellte IMK-Studie von Sebastian Dullien, Patrick Kaczmarczyk, Tom Krebs und Achim Truger untersucht die Finanzierung ausdrücklich. Für rund 210.000 Wohnungen verschiedener Unternehmen errechnet sie einen Entschädigungswert von 13,5 Milliarden Euro aus einer gemeinwirtschaftlichen Ertragsbewertung. Unter ihren Annahmen könnten die Überschüsse sowohl den Schuldendienst der Wohnungsunternehmen als auch denjenigen des Landes für dessen kreditfinanzierte Eigenkapitalzuführung tragen. Die Autoren bevorzugen eine Übernahme durch die bestehenden landeseigenen Wohnungsunternehmen. Das Ergebnis gilt für dieses Bewertungs- und Finanzierungsmodell; es ist weder auf Vonovia allein bezogen noch ein Nachweis für die Tragfähigkeit eines Erwerbs zum vollen Verkehrswert.¹⁰

23Die Linke lässt sich für ihre Vergesellschaftungspläne kritisieren. Die Rechtfertigung des Eigentumseingriffs, die Eignung des Instruments, die Organisation der Bewirtschaftung und die Risiken für den öffentlichen Haushalt bieten dafür sachliche Ansatzpunkte. Eine methodisch verkürzte Rechnung schwächt solche Kritik.

24Es ist erklärungsbedürftig, einen Wert aus einer langfristigen Ertragsbewertung zu übernehmen, ihn vollständig zu einem bestimmten Zinssatz zu finanzieren, diesen Schuldendienst den heutigen Mieten gegenüberzustellen und das erwartbare Defizit als umfassendes politisches Urteil zu präsentieren. Belegt ist damit zunächst die Finanzierungslücke dieses Szenarios.

25Wer mit Milliarden argumentiert, muss zeigen, welche wirtschaftlichen Erwartungen diese Milliarden tragen – und weshalb gerade die gewählte Finanzierung den Vorschlag sachgerecht abbildet. Die Multiplikation ist der einfache Teil.